シンプラル法律事務所
〒530-0047 大阪市北区西天満２丁目６番８号 堂島ビルヂング８２３号室 【地図】
TEL(06)6363-1860 mail：kawamura@simpral.com
| 大阪のシンプラル法律事務所（弁護士川村真文）ＨＰ－ＴＯＰ |
| 真の再生のために（個人再生・多重債務整理・自己破産）用ＨＰ－トップ |
論点の整理です（随時増やしていく予定です。）
| 借家権の評価（法律実務（澤野）７３） | ||
| ◆ | ◆借家権とは | |
| ◆ | ◆借家権の経済的価値 | |
| 借家権は借地権のように譲渡性がない⇒市場を形成する借家権価格は認めにくい。 | ||
| ◆ | ◆借家権価格評価の必要性 | |
| ◆ | ◆借家権価格の評価 | |
| イ：借家権の取引慣行がある場合、すなわち借家権に市場価値が認められる場合 ロ：建物明渡しの際の立退料など、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等を求める場合 |
||
| ● | イ： 借家権に市場価値が認められる場合の評価 | |
| ①当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし、 ②自用の建物およびその敷地の価格から貸家およびその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を比較考量 ③借家権割合が本免られる場合は、割合法による価格も比較考量 |
||
| ● | ロ： 借家権の不随意な消滅による借家人の経済的利益の喪失の対価（補償額）の評価 | |
| 当該建物およびその敷地と同程度の代替建物等の賃借に必要な新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料の差額の一定期間に相当する額に、 賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額、 ならびに前記②の価格を関連づけて決定 |
||
| ◆ | ◆借家権評価の実務的手法 | |
| ■ | ■イ．営業用借家・・・取引慣行がある場合 | |
| 木造平家建店舗 床面積１５０㎡ | ||
| ● | ●取引事例比較法 | |
| ◎ | ◎取引事例 | |
| 喫茶店（床面積１００㎡）の営業権付借家権の譲渡事例 | ||
| 譲渡価格：３０００万円 家主に対する承諾料：３００万円 譲渡に伴い賃料が５０万円から６０万円に改定 造作・什器備品類：１０００万円 営業権：１０００万円 |
||
| ◎ | ◎比準価格の算定（①） | |
| 取引価格： 譲渡価格から承諾料、造作等価格、営業権譲渡の対価を差し引いた価格 ３０００万円ー３００万円ー１０００万円ー１０００万円 ＝７００万円 |
||
| 比準価格＝ 取引価格×事情補正×時点修正×地域要因比較×個別的要因比較×床面積比 ７００万 ×100/100 × 102/100 × 100/100 × 95/100 ×150/100 ＝１０１７万５０００円 個別的要因比較：賃料改定を考慮 |
||
| ● | ●収益還元法（②） | |
| 年間総収益：１７００万円 必要諸経費：１１００万円 造作・什器備品：１０００万円 |
||
| 純収益： 年間総収益ー必要諸経費ー造作等に帰属する利益 ６００万円 ー（１０００万円×０．０５）＝５５０万円 |
||
| 借家権に帰属する純収益： 純収益総額から、のれんにり生ずるもの５０％、経営努力に帰属するもの３０％と想定し、 借家権に帰属する純収益は ５５０万円×（１ー０．５－０．３）＝１１０万円 |
||
| 純収益が持続する期間に対応する経済的利益の現価額： １１０万円×１０．３７９７（*）＝１，１４１万８０００円 *：期間１５年、利益率５％の複利年金現価率 |
||
| ● | ●評価額の決定： 上記①②により算出された各試算価格はほぼ均衡を得ており、 比較考量した結果、両試算価格のほぼ相加平均価格１０８０万円をもって、とうがい借家権価格と決定。 |
|
| ■ | ■ロ．居住用借家権 | |
| 木造平家建居宅の賃貸借 建物価格 ２５０万円 敷地価格 ３５００万円 実際支払賃料 年間１２０万円 |
||
| ● | ●賃料差額還元法（①） | |
| ◎ | 建物および敷地の経済価値に即応した適正な賃料 | |
| 純賃料： 建物：２５０万円×０．０８＝２０万円 土地：３５００万円×０．０４５＝１５７万５０００円 計：１７７万５０００円 |
||
| 必要経費等：７０万円 | ||
| 適正賃料：１７７万５０００円＋７０万円＝２４７万５０００円 | ||
| ◎ | 実際支払賃料： 年間１２０万円 | |
| ◎ | 差額：２４７万５０００円ー１２０万円＝１２７万５０００円 | |
| ◎ | 借家権の資産価値： 今後少なくとも５年間は上記差額が生ずることを前提とした場合の現在価値 １２７万５０００えん×４．３２９５（*）＝５５２万円 *期間５年、利率年５％の複利年金原価率 |
|
| ● | ●割合法（②） | |
| 建物価格に対する借家権割合を４０％、 敷地価格に対する借家権割合を借地権価格（更地価格の６０％）の２０％とした場合： 建物： ２５０万円×０．４＝１００万円 敷地：３５００万円×０．６×０．２＝４２０万円 合計：５２０万円 |
||
| ● | ●評価額の決定 | |
| 上記①②により算出された各試算価格はほぼ均衡を得ており、 比較考量した結果、両試算価格のうち、より一般的に適正と思料される割合法に基づく５２０万円をもって、当該借家権価格と決定。 |
||
| ◆ | ◆借家権価格と立退料との関係 | |
| 借家の立退料には、 イ．引越料、荷造費、運送費などの移転実費 ロ．狭義の借家権の対価（借家権の消滅補償） ハ．営業上の利益の対価 ニ．精神的な損失の補償 ホ．開発利益の配分 などが含まれている。 以上の借家権価格は、ロ．の狭義の借家権の対価。 |
||
| 借家の立退料の評価（法律実務（澤野）７９） | ||
| ◆ | ◆借家の明渡しと立退料 | |
| ◆ | ◆借家の立退料の内容 | |
| 第１：移転に要する実費： 引越しのための運送料、荷造費用、動産損料、移転通知費用 |
||
| 第２：借家権価格： 借家人が長年そこに居住することによって、地域社会の発展や地価の上昇に寄与したことによる利益、ないしは 借家人が借地借家法によにより保護されている事実状態、すなわち法的保護利益の経済的価値 |
||
| 第３：借家人が営業を営んでいる場合の営業権ないし営業上の利益 | ||
| 第４：造作買取請求における買取代金や必要費・有益費の償還額 | ||
| ◆ | ◆合意解約の場合 | |
| 移転実費、借家権価格、営業を営んでいるときは営業権ないし営業上の損失 ～借家人の被る損失の補てん |
||
| 借家の明渡しにより家主が利益を受ける場合（建替えや再開発にｙり、いわゆる開発利益が発生しる場合など）⇒その利益の一部が和解金、慰謝料等の名目で上記補償額に上乗せして支払われることがある。 | ||
| ◆ | ◆正当事由に基づく解約申入れの場合 | |
| ◆ | ◆債務不履行の場合 | |
| ◆ | ◆借家の立退料の具体的算定方法 | |
| ■ | ■合意解約の場合 | |
| 居住用： 移転実費＋借家権価格＋（開発利益等）＝立退料 |
||
| 営業用： 移転実費＋借家権価格＋営業上の損失＋（開発利益等）＝立退料 |
||
| ３０年前より借家している店舗兼居宅の場合 土地価格：３０００万円 建物価格：４５０万円 営業純収益：月平均３０万円 |
||
| ①移転費用：引越料その他で１００万円 | ||
| ②借家権価格： 土地：３０００万円×０．６×０．３＝５４０万円 建物：４５０万円×０．４＝１８０万円 ⇒ 合計７２０万円 |
||
| ③営業上の損失： 月平均純収益 ３０万円 他に移転することにより、１か月間休業、３か月間５０％減収 ⇒ ３０万円＋３０万円×０．５×３＝７５万円 |
||
| ④開発利益： 木造低層１戸建が中層堅固６階建の店舗・事務所となるため、土地の収益性が１％から５％に上昇、借家人に対する配分額を２０％とすると、 ３０００万円×（０．０５－０．０１）×０．２０＝２４万円 |
||
| 立退料＝１００万円＋７２０万円＋７５万円＋２４万円＝９１９万円 | ||
| ■ | ■正当事由に基づく解約申入れの場合 | |
| 正当事由が完全に充足している場合： 立退料＝移転費用 １００万円 |
||
| 正当事由が不足する場合： 正当事由が５０％程度不足する場合： 立退料＝①＋（②＋③）×（１－０．５）＝４９７万５０００円 |
||
| ■ | ■債務不履行の場合 | |