民法（内田）　シンプラル法律事務所（大阪）（弁護士川村真文）

シンプラル法律事務所
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第７章　賃貸借（含　用益物権）
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◆			◆［四］　賃貸人・賃借人の権利義務
			賃貸人：目的物を使用収益させる義務賃借人：これに対して賃料を支払う義務
			目的物の維持・管理は賃貸人の側で責任をもって行い、賃借人は、契約通りの使用収益をする限り、あとは賃料さえ払えばよい。
			継続的契約⇒契約条件を事情の変化に合わせて修正する必要 ①借地条件の変更 ②増改築の認可 ③地代家賃の増減額 ④賃借権の譲渡・転貸の許可等～当事者の合意が得られない場合には、裁判所が介入して契約内容を形成
			地代家賃の増減額をめぐる訴訟手続には調停手続が前置されており、その他の裁判は非訟手続で行われる。
■			■１　賃貸人の義務
□			□(1)　使用・収益させる義務等
●			●使用収益させる義務
●			●貸主の義務・・・使用貸借との対比
□			□(2)　修繕義務
●			●修繕義務
			民法第606条（賃貸物の修繕等）賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。 2 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
			民法第615条（賃借人の通知義務）賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。
●			●瑕疵担保責任
●			●不履行の効果
			修繕義務の不履行⇒損害賠償請求
			賃料は利用の対価⇒修繕の不履行によって全体の使用収益ができなくなっていれば、賃料債権は生じない。（大判対象10.9.26）
			使用収益に不便が生じている場合：使用・収益が妨げられた割合に応じて賃料債権が当然に減額される。（最高裁昭和43.11.21：使用収益が妨げられた割合に応じて賃料の一部の支払を拒みうる。）
			民法第536条（債務者の危険負担等）前二条に規定する場合を除き、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を有しない。

□			□(3)　費用償還義務
●			●必要費
●			●有益費
●			●期間制限
●			●留置権

■			■２　賃借人の権利・義務
□			□(1)　使用収益権
●			●使用収益権の範囲
●			●増改築禁止契約
●			●建物の滅失
●			●建物再築による期間延長
●			●更新後の再築
□			□(2)　賃料支払義務
●			●賃料支払義務

●			●賃料額の変更
			借地借家法第32条（借賃増減請求権）建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
			地代・家賃が不相当⇒当事者は地代・家賃の増減額請求権を取得し、賃貸人・賃借人間で合意が成立しなくても裁判所に地代の確定を求めることができる。
			増減額請求により直ちに額が変更される（＝形成権）
			少額の増減額をめぐる紛争を簡易・迅速に解決⇒調停前置主義
●			●サブリース
□			□(3)　終了時の目的物返還義務
●			●目的物返還・原状回復
●			●物の物理的付着
●			●借地
●			●建物買取請求権
●			●借家
●			●造作買取請求権